Nießbrauch und Wohnrecht – Was sind die Unterschiede und was die Gemeinsamkeiten?

Bei der Übertragung von Wohneigentum gewähren die Nachkommen den Eltern meist ein Wohnrecht oder ein Nießbrauchrecht. Hier erfahren Sie mehr dazu.

Immobilieneigentümer kommen meist erst mit den Themen Wohnrecht und Nießbrauch in Berührung, wenn sie darüber nachdenken, ihr Wohneigentum auf ihre Nachkommen zu übertragen. Wird das Recht auf mietfreies Wohnen und Nutzen durch die ehemaligen Eigentümer bei der Übertragung nicht festgeschrieben, hat man im Streitfall keinerlei Handhabe und muss das geliebte Zuhause unter Umständen verlassen. Dass eines der beiden Rechte im Grundbuch verankert werden sollte, ist in solch einem Fall besonders wichtig. Doch die Entscheidung zwischen Wohnrecht und Nießbrauch ist komplex.

Nießbrauch – Was genau ist das?

Das Nießbrauchrecht an beweglichen oder unbeweglichen Sachen wird in § 1030 BGB geregelt. Es lässt sich auf Wohnimmobilien, aber auch auf Fahrzeuge oder Unternehmen erteilen. Dabei umfasst es die volle Nutzungsgewalt über das Eigentum einer anderen Person.

Bekannt ist dieses Konzept nicht nur von der innerfamiliären Immobilienübertragung, sondern auch von der Immobilienverrentung. Verkauft man sein Wohneigentum an eine Leibrentengesellschaft, erhält man im Gegenzug nicht nur regelmäßige Rentenzahlungen, sondern auch ein uneingeschränktes Wohn- und Nutzungsrecht – man wird zum Nießbraucher. Dieses Konzept wird Immobilienleibrente genannt und eignet sich vor allem für Personen, die keine Nachkommen haben oder aber dringend das im Wohneigentum gebundene Kapital herauslösen müssen.

Wohnrecht – Was genau ist das?

Etwas anders sieht es beim Wohnrecht nach § 1093 BGB aus: Wird einer Person bei der Übertragung einer Immobilie ein Wohnrecht eingeräumt, darf diese die davon betroffene Wohneinheit in der Regel bis zum Lebensende bewohnen. Auch steht ihr die freie Nutzung und Gestaltung der Wohnräume zu. Im Vergleich zum Nießbrauch ist dieses Nutzungsrecht jedoch stark eingeschränkt.

Gemeinsamkeiten von Wohnrecht und Nießbrauch

Beide Rechte werden im Bürgerlichen Gesetzbuch geregelt und müssen im Grundbuch verankert werden, um unanfechtbar zu sein. Sowohl das Wohn- als auch das Nießbrauchrecht sind nicht übertragbar und werden in aller Regel bis zum Lebensende gewährt. Es ist jedoch in beiden Fällen auch möglich, eine kürzere Laufzeit zu vereinbaren.

Ebenso wie das Wohnrecht umfasst der Nießbrauch das Recht, Wohneigentum einer anderen Person zu bewohnen. Weder Wohnrechtsinhaber noch Nießbraucher haben Eigentumsrechte an der betreffenden Immobilie, können diese also weder verkaufen noch in Eigenregie umbauen oder modernisieren. Kleinere Instandhaltungsarbeiten sind bei beiden Modellen möglich. Doch worin unterscheiden sich diese Rechte nun? Und auf welcher Basis sollte man seine Entscheidung treffen?

Unterschiede zwischen Wohnrecht und Nießbrauchrecht

Nießbrauch ist wesentlich weitgreifender als reines Wohnrecht. Die Person, die das Recht auf Nießbrauch innehat, darf die Immobilie nämlich nicht nur auf Lebenszeit bewohnen, sondern auch Einkünfte aus deren Vermietung oder Verpachtung erzielen. Diese Einkünfte müssen nicht an die Eigentümer abgeführt werden. Junge Familien, die darüber nachdenken, das Wohneigentum der Eltern oder Schwiegereltern zu übernehmen statt ein Haus zu bauen, sollten diesen Punkt unbedingt in Betracht ziehen, denn er bietet Vorteile, aber auch Nachteile:

Uneingeschränktes Nutzungsrecht

Entscheiden sich die ehemaligen Eigentümer für einen Auszug aus der zugesprochenen Wohneinheit, müssen die jungen Eigentümer Mieter akzeptieren, die von den Nießbrauchern ausgewählt wurden. Das kann zu Streitigkeiten führen.

Andererseits stellt eine Vermietung während des Nießbrauchs einen entscheidenden Vorteil dar, wenn die Inhaber des Rechts beispielsweise ins Pflegeheim umsiedeln müssen: Durch eventuelle Mieteinnahmen entsteht eine weitere Einkommensquelle neben der Rente und dem Pflegegeld, was es den Senioren leichter macht, die Pflegekosten selbst zu stemmen.

Steuerlast

Ein weiterer Unterschied ergibt sich bei der Steuerpflichtigkeit. Sowohl im Falle von Nießbrauch als auch im Falle eines Wohnrechts kann bei der unentgeltlichen Übertragung auf die Nachkommen eine Schenkungssteuer anfallen, sofern der Freibetrag überschritten wird. Die Höhe der Schenkungssteuer ähnelt der Erbschaftssteuer.

Beim Nießbrauch wird jedoch zusätzlich eine Einkommensteuer fällig: Dabei wird berechnet, wie viel Mieteinnahmen durch die Vermietung der Wohneinheit jährlich fiktiv zu erwirtschaften wären. Dieser Betrag gilt dann für den Nießbraucher als eingespart und somit als Finanz-Plus, welches versteuert werden muss. Vermietet ein Nießbraucher die Wohneinheit, entfällt natürlich auch Einkommensteuer auf die Mieteinnahmen.

Die Person, die einer anderen ein Nutzungsrecht an ihrem Eigentum gewährt, muss nur Einkommensteuer abführen, wenn im Gegenzug zur Gewährung des Wohnrechts ein Entgelt bezahlt wird. Ob die Gewährung von Nießbrauch oder eines Wohnrechts sinnvoller ist, sollte stets im Einzelfall geprüft werden.